界面新闻记者 |
11月19日，北京两宗土地顺利出让，合计成交总价32.7亿元。其中，东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目地块由北京城建兴瑞置业开发有限公司以20.28亿竞得。昌平区未来科技城项目（南区）地块以12.4亿元的底价出让，由北京未来科技城昌信置业有限公司竞得。
祈年大街地块虽然体量不大，但由于占据二环内核心位置，还是让这宗地块成为北京第七批次土拍中最大的亮点之一。出让文件要求住宅占比不超70%，单以住宅用地分摊土地成本的成交楼面价约为11.59万元/平方米，超过此前单价最高的中海树村项目地块。
一波三折
稀缺性，是祈年大街地块的一大亮点。
近5年来北京东城区仅成交了一宗涉宅用地，即2024年7月由河北鑫界以3.375亿元竞得的金鱼池地块，溢价率25%，成交楼面价6.08万元/平方米。金鱼池地块位于二环内、天坛公园北侧。时隔一年，东城再次出让宅地，此次出让的祈年大街地块，距离金鱼池地块500米左右。
不过，金鱼池地块住宅建筑面积仅有1700平方米。直至2025年7月项目才拿到建设批复，住宅销售指导价15.1万元/平方米，目前还没有正式入市销售。
此次出让的祈年大街地块由于地理位置优越，再加上稀缺性，在出让之前就备受市场关注。
界面新闻了解到，祈年大街地块的出让过程可谓一波三折。之前曾进入“用地预申请”，但未能在受理期限内进入“招拍挂”阶段，一度被视为撤牌。直到10月16日，正式挂牌出让。
此次祈年大街地块出让，吸引了北京城建、中海新城及山东企业百年基石（济南）建设工程有限公司三家房企报名。百年基石是北京土地市场的陌生面孔。根据企查查，这是一家成立于2022年7月15日的建筑企业。不过，百年基石临阵退缩，最终只有北京城建、中海新城进入现场竞价。
祈年大街地块初始价格为19.5亿元，现场经过38轮竞拍，北京城建以总价20.28亿元竞得，溢价率4%。
祈年大街地块全称为北京市东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地。4号地包括0127-0201、0202两个地块，5号地包括0203、0204两个地块。
出让文件显示，祈年大街地块地上建筑规模2.5万平方米，要求住宅占比不超70%。克而瑞测算，项目综合楼面价约8.11万元/平方米，如果按出让文件要求，不超过70%的住宅比例核算，单以住宅用地分摊土地成本的成交楼面价约为11.59万元/平方米，超过此前单价最高的中海树村项目地块。中海树村项目地块成交楼面价为10.23万元/平方米。
中指研究院土地市场研究负责人张凯对界面新闻预测称：“从未来市场预期看，参考去年东城区金鱼池地块25%溢价成交表现及15万元/平方米的期房指导价，祈年大街地块项目预计其未来售价可能突破15万元/平方米，其中四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价。”
限制条件颇多
对于该地块来说，地理位置的优越性是一个很重要的吸引力；但是对于开发商来说，特殊的地理位置却给产品设计和开发带来了难度。界面新闻翻查北京市规自委土地出让文件发现，祈年大街地块的出让设置了诸多限制条件。
出让文件提出，本地块涉及全国重点文物保护单位天坛、先农坛的建设控制地带及北京市文物保护单位金台书院的规划绿地，建筑高度符合相应的管控要求。具体来看，0202限高3.3米，其余三个地块限高18米。4号地块（0201、0202）院落布局应与金台书院相呼应，避免正南正北向院落与金台书院之间出现大量三角形空间。0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，以优化片区街巷肌理，落实老城高质量发展。禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园。
在城市设计和建筑设计方面，设计方案应维护中轴线的对称性和严整性，与周边环境相协调、与城市整体风貌相融合；在满足建筑功能的同时，注重创造宜人的外部空间，注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量，强化首都风范、古都风韵、时代风貌的城市特色；建筑第五立面、材质、色彩、装饰构件等应统筹考虑视廊景观和风貌保护要求，做好传统风貌与现代风貌的衔接，不得滥用传统元素。
合硕机构首席分析师郭毅在接受界面新闻采访时分析说：“这个地块具有地段优势和文化价值，不过不利因素也客观存在，就是因为被切分成了四个小地块。0202地块限高3.3米，而且要求整院出售，这个地块很可能打造成四合院类的产品。另外三个小地块中，其中一块可能打造成自持商业，另外两个有可能建设5-6层的洋房类产品。”
中指研究院土地市场研究负责人张凯分析说：“这些约束条件在体现古都风貌保护要求的同时，也对开发商的文化理解力与产品创新力提出更高挑战。成功开发此类项目的关键，在于精准把握高端客群对传统文化与现代舒适性的双重需求，实现历史文脉传承与当代生活方式的有机融合。”
在郭毅看来，作为北京本土开发商，北京城建集团对老北京文化有比较深厚的理解，因此项目开发方面具备优势。“北京城建集团有古建筑修复业务，对于如何把北京根植于地脉之上的建筑文化和生活能够更好的结合，可以给建筑更多的文化和价值赋能。”
城建发展的布局
此次拿下祈年大街地块的北京城建兴瑞置业开发有限公司，为北京城建集团旗下企业，为A股上市公司城建发展全资子公司。今年以来，城建发展在北京土地市场频频出手。
6月5日，城建发展全资子公司北京城建兴云房地产有限公司联合广州越秀华城房地产开发有限公司、北京未来科学城置业有限公司和西安贝好家合盛置业有限公司拿下北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治B地块项目。
9月5日，城建发展联合北京建工旗下北京建邦憬瑞房地产开发有限公司、北京住总旗下北京金第房地产开发有限责任公司拿下北京市丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目。
9月30日，城建发展参与竞拍北京市朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目，不过该项目最终被中建智地拿下。
10月30日，城建发展和北京蓝华宇房地产开发有限公司联合拿下北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目。
值得注意的是，北京城建集团旗下多家企业涉及房地产业务，存在同业竞争，包括北京住总集团、城建发展以及北京城建房地产开发有限公司。对此，北京城建集团承诺，待相关主体具备条件时分批注入城建发展，过渡期内将住总集团下属涉房业务公司的经营管理权委托给城建发展，同时继续将城建开发的股权委托城建发展进行管理。
城建发展被城建集团定位为旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台。在城建集团对城建发展拥有控制权期间，持续在房地产业务方面优先支持城建发展，协助其做大做强主营业务。
在克而瑞公布的2025年1-10月北京房企权益销售金额排行榜上，城建发展成交金额107.01亿元，排名第8位。北京住总集团和城建开发分别排名第19和23位，相较于两家兄弟企业，城建发展遥遥领先。
