徐汇区丰谷路 " 茶花玫瑰园 " 部分业主向 " 新民帮侬忙 " 微信公众号反映，小区的公共收益资金账户是一笔 " 糊涂账 "。去年公布的一份审计报告显示，在 2019 年至 2024 年的 5 年审计时间段内，临时停车费收入竟然是零，而小区公共收益资金余额出现负数，竟出现了 "－74 万元 " 的数字。
难道小区还倒欠物业 74 万元？
围绕业主们的焦点关注，物业公司回应：负数确有其事。
茶花玫瑰园位于徐汇区丰谷路 185 — 205 弄，共 862 户，于 1995 年左右建成，目前在任的业委会是第五届业委会。
茶花玫瑰园
帮忙君走访小区。据业主介绍，第五届业委会于 2025 年成立。去年，上海中审众环会计师事务所接受委托，对该小区 2019 年 3 月 5 日至 2024 年 3 月 4 日的维修资金收支情况和收益资金收支情况进行审计。在这份《审计报告》中，帮忙君看到，小区收益相关资金的来源有多个列项，其中长租车位收入为 804243.58 元，临时车位收入为 0.00 元，报告特别说明 " 本次审计未获取到小区临时停车费收入 "。
临时车位收入为 0.00 元
帮忙君看到，小区内画着一个个车位，绝大多数车位都有编号，少数没有编号。整个小区两片区域，最大车位编号都在 100 以上。有业主这样算了一笔账：
这样的长租（固定）车位总数有 278 个，按每个车位月租 150 元计算，5 年长租车位收入不止 80 万元，而要达到 250 万元。
小区内绝大多数车位都有编号，少数没有编号
帮忙君询问小区门口的保安，外来车辆可以临时停车吗？得到的答复是 " 可以的，每小时 20 元 "。按这样的收费标准来看，小区 5 年 " 临时车位收入 " 为零显然说不通。
帮忙君走访了管理茶花玫瑰园的上海诚锦物业管理有限公司。对于 " 长租车位收入为何偏少 "，工作人员解释，小区车位现有 278 个，但之前并未达到这个数，而是按 172 个车位统计的。根据物业和业委会的 " 分成协议 "，停车费的 55% 归小区所有，物业则拿 45%。帮忙君现场计算，按一个车位月租 150 元计算，150×17×212×5×0.55，分给小区的长租车位收入应是 851400 元（若按 278 个车位计算分成 55% 则是 1376100 元），并非审计报告中显示的 804243.58 元。
怎会 " 少了 "4.7 万元？工作人员改口：最初的分成协议，可能约定的是一个固定额，而非根据车位实际（动态）的长租情况，再计算收入分成。
5 年临时停车费收入为零，又该如何解释？工作人员承认，工作确有失当，公司已整理好报表，统计了应该归入小区收益的金额。帮忙君看到，在一份 " 茶花玫瑰园业委会财务资料（代管）" 列表中，2019-2022 临停费补 6490 元，2022 年 1 月至 2024 年 12 月临时停车收入补 11000 元（均尚未扣除税率）。不过上述补缴金额数目尚未获得业委会盖章认可。
物业列账补 2019 年至 2022 年临停费 6490 元
物业列账补 2022 年 1 月至 2024 年 12 月临停费 11000 元
在这份审计报告中，业主们还看到这样一句描述：审计期间，贵小区公共收益在转入业主大会银行账户前存在坐支现象，合计 1518716.09 元。根据《上海市住宅物业管理规定》第五十一条，利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金 ……经抽查发现，贵小区公共收益的使用未见业主大会征询及决议。
坐支 1518716.09 元
何谓坐支现象？" 坐支 " 指未经允许，直接将收到的现金收入用于现金支出，没有先存入规定的银行账户。业主们指出，公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，应有独立的收支体系，必须先存入专门的公共收益监管账户，再按约定分配。一部分转入维修资金账户，用于房屋的大修和改造，另一部分钱留在公共收益账户，用于一些特定的、经业主同意的日常开销。
物业或相关人员收到钱后，直接用手里的现金支付某些费用，这种坐支的做法，绕过了 " 单独列账 " 和 " 业主监督 " 两个关键环节，与法规要求的公开透明、业主决策的原则相悖。
而物业则对坐支的做法表达无奈，提到了上一届业委会的辞职。上一届业委会于 2019 年 12 月集体辞职，故在 2020 年 1 月至 2025 年 5 月期间，小区处于无业委会状态。工作人员解释，没有业委会的盖章，收益存入和支出请求都变得十分不畅。
小区的支出，除了电费，大头是维修产生的工程款，比如铸铁管老化引发的漏水，业主一旦报修，维修都是火烧眉毛、十万火急。如果不立即安排修理，业主就会投诉。而茶花玫瑰园的维修资金已低于 30% 的续筹预警线，许多工程费用，已难从维修资金账户中申请列支。
帮忙君注意到，审计报告显示，截至 2024 年 3 月 4 日，小区业主大会商品住宅维修资金银行账户期末余额 522826.60 元（5 年内收入 22541.31 元，支出 18174.06 元），为首期筹集资金的 26.62％。物业人员称，在双重不利因素的影响下，他们只能拿收来的停车费安排维修事项，甚至由公司垫付工程款。
这份审计报告还出现了让业主们惊呆的一串数字：在 5 年审计时间段内，小区公共收益资金期初余额－103403.46 元，收入合计 905683.40 元，支出合计 1550479.45 元，期末余额－748199.51 元。
负数，代表小区倒欠物业公司 74 万元？针对这一情况，物业人员回应：可以这样理解。这又是怎么发生的？帮忙君了解到，小区公共收益账户有 " 收入 "、有 " 支出 "，收入和支出相抵，就是公共收益的结余情况。一些日常开销，比如业主大会的工作经费、公共收益的审计费等，可直接从公共收益账户中支出；而属于公共设施设备维修、更新和改造的工程款，必须经过合法程序（如业主大会表决）列支，不能通过 " 坐支 " 直接支付。坐支会导致账目混乱。当工程款出现较大金额，就会容易出现现金流的混乱和账目的亏空。
帮忙君看到，在一份 2025 年 3 月的代管账户资料中，列支的工程款就有 3.9 万元。物业工作人员介绍，负数，说明花的钱比挣的钱多，主要来自列支的一笔笔工程款的积累。这些工程款，并没有能从维修资金账户中列支，最终是由物业垫付结清的。
物业公司人员还承认，目前小区的公共收益仍由物业公司代管。该小区有商品房、售后房两个维修资金账户，从 2025 年 1 月开始，小区 " 收入 " 一项都列上了 " 临时车位收入 "，有的收益已经转入到小区维修资金账户，也有部分收益尚未存入银行，需要等待新一届业委会盖章认可。
茶花玫瑰园公共收益的 " 负数之争 "，还出现了另一种争论。审计报告提到，茶花玫瑰园公共收益资金期初余额－103403.46 元未审计，与业委会书面确认的 2019 年 3 月期初数 43995.50 元存在差异 147398.96 元。
对于小区收益资金的管理混乱状况，小区新一届业委会在一份情况说明中表示：
自 2020 年 1 月至 2025 年 5 月小区处于无业委会状态，加上小区业委会的账目不知为何长期由诚锦物业公司掌管，对于这次审计的账目真实性我们完全不知情；物业公司长期未向全体业主公示过小区的公共收益和支出情况，所以对审计报告中的亏损情况不予盖章认可。
业委会 " 不予认可 "
茶花玫瑰园的公共收益资金账目，到底能说得清吗？业主们期待相关部门介入进一步调查。对此，帮忙君将继续关注。
