东方 IC 供图

物业服务质量不佳导致业主不愿缴纳物业费，而物业因资金短缺进一步降低服务品质，这种恶性循环在全国范围内并不少见。长期以来，物业管理公司为保障城市居民的居住安全、维护环境整洁、提供家庭服务等作出了重要贡献，是城市基层治理不可或缺的一环。然而，随着时代发展及居民需求升级，当前物业管理企业与业主之间也产生了诸多新矛盾，如服务标准与居民预期不匹配、公共收益透明度不足、应急处理能力待提升等。

在本届全国两会上，已有人大代表聚焦这一民生痛点提出建议，呼吁通过完善法规标准、强化监督机制、推动服务创新等举措破解困局，构建物业与业主的良性互动关系。

《物业管理条例》需尽快完善

全国人大代表朱建弟指出一个事实，全国法院系统每年受理的物业合同服务纠纷案件数量惊人，大量消耗司法资源。在司法实践中，业主若想起诉物业获胜，必须自行取证，这也在一定程度上加剧了物业的强势地位。近年来，全国人大常委会在备案审查中也多次纠正地方物业管理法规中不合法或不合理的规定。朱建弟认为，这一现象从侧面反映出，国家层面亟须一部更完善、更权威的上位法，为物业管理提供统一、明确的规范，从而有效化解当前物业与业主之间的矛盾，减少司法资源浪费。

朱建弟还指出，目前的《物业管理条例》部分内容，与 2021 年新修订的《民法典》存在冲突。例如《条例》未明确禁止停水停电催费，《民法典》第九百四十四条则严格禁止以断水、断电等方式催收物业费。为遵循上位法并解决物业与业主间的突出矛盾，朱建弟建议要尽快修订完善《条例》。

进一步规范物业服务

朱建弟认为，物业应定位为 " 配套服务 " 而非独立盈利主体。他建议其利润需与服务质量、社区规模等强绑定。物业利润应设基准区间（5% — 8%），服务评级达标可上浮 1% — 2%，优秀则进一步放宽；反之则下调利润或限制投标。公共收益分配方面，他认为电梯广告、车位出租等收益的 70% 以上必须用于业主福利，如抵扣物业费或升级社区设施，剩余部分方可计入物业利润。对于物业费，他提出建立动态测算标准：每半年由第三方审计成本真实性，每年根据物价、人力成本调整收费，调整需经业主大会表决。

唤醒 " 房屋养老金 "

针对维修基金 " 申请难、审批慢、资金睡大觉 " 的痛点，朱建弟代表提出系统性改革方案，重点从使用流程、监管机制、增资渠道三方面突破困境。

首先，要简化使用流程，分级分类提速。朱建弟建议将维修项目按金额分级管理：5000 元以下小额维修实行 " 免表决即报即批 " 制，物业或业委会提交维修方案及报价单即可；5000 元至 10 万元中等规模维修需按《民法典》第二百七十八条履行表决程序，但建议排除未缴或欠缴维修基金业主的表决权，推行 " 线上表决 " 机制，将住建、审计、财政部门联合审批时限压缩至 15 个工作日；对于危及人身安全的应急维修，则开通绿色通道，24 小时内完成审核。物业、业委会或居委会凭现场照片、视频等证明材料可直接申请，紧急情况可以先行拨款后补手续。

第二，强化资金监管，保障业主知情权。朱建弟强调，应该明确维修基金作为业主个人财产的属性，要求业主可实时查询个人账户余额及资金使用明细。由业主大会每年聘请会计师事务所对维修基金进行年度审计，审计报告需在小区及政府官网双公开。此外，还要建立增资机制，应对长期需求。为避免老旧小区因频繁大额支出导致基金枯竭，建议根据房屋年限和维修需求，按公摊面积制定阶梯式补缴方案，形成可持续的基金补充机制。

朱建弟强调，应尽快完善法规，让这笔 " 房屋养老金 " 真正活起来，既保障居民居住安全，又减少因资金使用争议引发的司法纠纷，推动基层治理现代化。

来源：新民晚报 作者：曹博文 , 杨洁