海南楼市迎来久违的上扬行情。

12 月 18 日，海南自贸港正式启动封关运作，意味着海南岛全岛将建成一个海关监管特殊区域，实行以 " ‘一线’放开、‘二线’管住、岛内自由 " 为基本特征的自由化便利化政策制度。

市场已然沸腾。近期海南概念股多次全线涨停，电影《阿凡达 3》全球首映礼落地三亚，12 月多场高规格国际经贸洽谈会密集召开，境外游客入境旅游订单量激增 …… 封关带来的关注度正从资本、文旅、商贸等多维度全面释放。

制度红利下，海南房产的资产价值与吸引力进一步提升，楼市购买力加速回归。封关前一日（12 月 17 日），中国绿发便以 20.2 亿元拿下三亚湾新城百亩宅地。

"（现在）是近两三年最有盼头的时候了。" 有当地房地产从业者感慨。

海南楼市火热，中介大喊 " 客都带不过来 "

最近，房地产中介李呈的朋友圈里频繁转发着一组数据，并配文 " 海南自贸港封关倒计时，置业趁早红利尽享 "。

据海南省统计局近期数据，今年 1-10 月，海南全省新建商品房销售额为 1279.51 亿元，同比增长 17.4%；新建商品房销售面积 775.18 万平方米，同比增长 8.0%。

前 10 月，海南全省新建商品房均价 16506 元 / 平方米，同比上涨 8.7%，比去年提高了约 1323 元 / 平方米。

数据证明着当下海南楼市的爆发力。

" 确实今年楼市体感确实好了起来，尤其在三亚、陵水的一些楼盘，售楼处经常人声鼎沸，楼盘销售一天少说接待三四组。" 李呈称。12 月 16 日，一名三亚房产销售人员对时代财经直言，"（最近）客都带不过来了。"

不过，当前海南楼市呈现出明显的 " 南热北温 " 的分化格局。以经济圈划分，海口、三亚、儋洋、滨海四个经济圈中，三亚经济圈表现最为强劲，前 10 月创下 742.45 亿元的销售额，同比飙升 48.4%，增速领跑全省。

以城市及县域为划分，三亚市、陵水县及琼中县新房销售额分别增长 56.4%、32.1% 及 28.4%，但也有部分县市处于下跌。

以均价来看，1-10 月，三亚新建商品房成交均价为 31467 元 / 平方米，同比去年的 "2 字头 " 上涨超 30%，为海南楼市 " 顶流 "。有海南当地资深房产人士对时代财经指出，三亚今年房价出现较大上涨幅度，除了本身热度上升，一定程度上或受 2024 年安居房集中入市拉低均价基数影响。

整体而言，以三亚为代表的海南楼市呈现跑赢全国的上扬行情。

克而瑞在《2025 中国房地产投资前景排行榜》报告中指出，受 2025 年封关预期的影响，包括三亚、儋州等在内的海南城市需求侧迎来了新的增长点。时代财经还注意到，在房地产投资前景前 TOP50 城市中，海口、三亚分别位列 25 位及 30 位，排名较去年提升了 11 位、28 位，海南房产投资价值趋强。

封关的政策预期叠加多轮楼市 " 组合拳 "，亦加速吸引着外来购房者跑步进场。李呈称，就在海南开启封关前一天（12 月 17 日），其还在接待一组来自四川的客户。

新晋入局海南的外来开发商人士王鑫则对时代财经指出，传统三亚的主力客群为东北、华北客群，今年其观察到西北客群占比显著提升，江浙等华东区域客群亦有稳定流入，客群地域分布更趋多元。

三亚楼盘，受访者供图

" 煤老板们 " 涌入，上海民企挤进成交面积前三

暗流涌动的楼市背后，资本南下海南岛的这阵风已吹了许久。

" 早在 2023 年底，三亚土拍市场就有苗头了。" 此前就有海南当地资深的房产人士告诉时代财经，进入 2024 年以后，民营企业在三亚拿地的热情持续高涨，尤其核心地段的热门地块争夺早已暗流涌动许久。

据时代财经不完全梳理，今年 6-9 月三亚曾迎来一波土拍浪潮，总成交金额超 95 亿元，超过 2024 年三亚财政收入的六成。尽管四季度以来土地市场挂地节奏有所放缓，但临近封关海南再迎重磅地块出让。

除上述提到的绿发摘得三亚湾地块外，12 月，三亚市中心城区 HP03-08-09-01 地块也将开拍，两宗地块起拍价合计近 50 亿元。" 都在趁着封关预期高潮期集中出货，不过近期挂出地块多为‘定点勾地’。" 有知情人士透露。

而参与土拍的不乏煤炭、油气等能源企业及大型综合集团身影，如辽宁方大集团、陕西能源大鳄 " 恒源系 "，均在今年豪掷重金拿下核心地块。

一些中小 " 煤老板 " 亦将海南作为转型试水地。12 月，陕西一家煤矿产业链企业相关负责人告诉时代财经，该企业董事长曾手握 2 亿元预算来海南买房，因未找到满意项目，最终决定在陵水买地开发豪宅。据了解，这批煤老板们多抱着寻求安全资产配置以及转型的想法而来，" 不要求投资有多高的回报率。"

这些外来力量已成为海南楼市中不可忽视的搅动者。

海南房地产研究机构 " 至理数据 " 发布的 2025 年 1-11 月海南房企销售榜单显示，来自上海的民企大华集团在海南省成交套数、成交面积方面首次跻身前三，在成交金额方面位列第七，在华润置地、保利发展、万科等国央企主导的市场中脱颖而出。

值得一提的是，尽管当前海南楼市成交火热，开发商未盲目跟风乐观或待价而沽，整体心态偏向谨慎。

海南房地产市场资深从业者阿发告诉时代财经，区别于疫情前自贸港政策初期或更早淘金潮的盲目涌入，如今开发商更显理性，" 市场变化太快，政策迭代频繁，他们必须抓住旺季快速变现。"

当前，三亚楼市进入每年的传统冬季旺季，叠加封关预期，成为开发商出货的关键节点。

据时代财经采访获悉，不少开发商追求快速清盘。阿发透露，由于海南现房销售的政策规定，不少项目虽未取得销售许可证，但通过意向金、锁房冻资等方式提前蓄客，抢占市场声量与客户。

相对而言，新晋跨界企业的销售节奏则没那么激进。这类从未涉足房地产的企业暂未吃透三亚市场及本地环境，因此大多依赖本地熟手来快速熟悉市场。

时代财经了解到，今年下半年以来，多家煤炭企业拿地后火速招揽 " 项目总 "" 营销总 " 等核心岗位人才。同时，部分外地中介机构、楼市垂类媒体也在今年前来三亚布局。

随着 12 月 18 日封关落地，海南楼市站在新的 " 黄金时代 "。这场政策风口上的房产故事，或许才刚开场。

（以上受访者中李呈、阿发为化名）