界面新闻记者 |
经过一场持续时间超过一天的拍卖，57轮激烈争夺，浙江绍兴越城区地标商业体世茂广场迎来了新主人。
此次拍卖通过阿里资产平台完成。阿里资产平台信息显示，拍卖标的为绍兴市越城区胜利东路360、386号不动产，即绍兴世茂广场，拍品所有人为绍兴世茂投资发展有限公司。拍卖吸引5人报名，28000多人次围观，最终被绍兴众合成企业管理有限公司以5.80亿元的价格收入囊中。
企查查信息显示，绍兴众合成是一家2025年6月11日成立的公司，注册地址为浙江省绍兴市越城区迪荡街道梅龙湖路56号1504室-15，与绍兴世茂广场均在越城区，二者相距不远。
绍兴众合成法人代表为谢中富，为绍兴企业家。根据公开信息，1990年，谢中富从一个普通养殖户起家，经过多年的发展，逐步形成以房屋建筑工程、房地产开发、现代农业、科技服务等为主导产业，集农、工、贸为一体的综合性大型集团企业中亚集团。
北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎对界面新闻分析说：“绍兴世茂广场在绍兴迪荡湖区域算是比较优质的地段，但在目前有大量资产可挑选的背景下，不算特别优质的资产，也不算世茂特别有竞争力的资产，所以接盘的是一家本地企业，也是意料之中。”
专业评估机构浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司2025年7月17日出具的评估报告显示，绍兴世茂广场评估价为6.28亿元，折合单价约4624元/平方米。此次拍卖起拍价为4.40亿元。据此测算，最终成交价较起拍价溢价31.88%，较评估价则折价7.69%。
界面新闻了解到，此次拍卖的绍兴市越城区胜利东路360、386号不动产，总建筑面积为18.39万平方米（其中，地上建筑面积共计为13.46万平方米、地下建筑面积共计为4.93万平方米，有权证房屋建筑面积共计为13.58万平方米，土地使用权面积共计6.99万平方米）。土地用途为商业用地，使用权类型为出让，土地使用期限为2046年5月11日。
根据拍卖公告，截止至2025年9月30日，绍兴世茂广场项下在租商户、广告、场地、仓库等未退保证金、押金约为922.61万元，拍卖成交后，由买受人承继原业主的权利及保证金、押金退还等义务。
从拍卖公告来看，此次拍卖为司法拍卖，拍卖方为浙江省绍兴市中级人民法院。根据此前绍兴晚报报道，此次拍卖行为是向银行贷款的还款出现问题而采取的法律程序，并非世茂集团主动寻求出售资产。
评估报告显示，现场勘查时，估价对象现状处于出租状态，现因涉及司法纠纷已被司法限制。根据《绍兴市越城区不动产登记查询证明》记载，估价对象胜利东路360号、胜利东路386号房产有查封有抵押，宗地有查封、有抵押。
值得注意的是，绍兴世茂广场并非首次被拍卖。今年1月14日和3月21日，绍兴世茂广场曾先后两次拍卖，彼时评估价为10.45亿元，前后两次拍卖起拍价为7.31亿元和5.85亿元。不过，这两次拍卖均无人问津，以流拍告终。而此次拍卖的评估价和起拍价较前两次均有降低。
对于评估值的降低，陆鼎分析说：“本质还是因为这项资产不够优质。评估公司是比较法、成本法、收益还原法的综合评估。比较法就不用说了，现在资产价格都在降；成本法下降的不多；但这一两年品牌租户的退租，对收益法的评估价受损很大。”
绍兴世茂广场于2010年正式开业，地处绍兴迪荡CBD核心地段，是绍兴市首个大型现代化城市商业综合体。绍兴世茂广场曾引进百盛百货、海底捞、万达影城、无印良品、星巴克、优衣库等众多知名品牌，涵盖时尚服饰、餐饮美食、亲子娱乐、生活服务等全品类业态。
然而，近年来随着绍兴多个商业体迅速崛起扩张，绍兴世茂广场开始没落。经营了15年的主力店百盛百货于今年6月撤场，9月海底捞也宣布闭店，两者合计撤出面积约3万平方米，后续招商运营难度不小。
企查查信息显示，目前，绍兴世茂作为被告涉及司法案件18起，案件金额高达30.92亿元。绍兴世茂存在被执行人信息1条，被执行总金额8.55亿元，执行法院为浙江省绍兴市中级人民法院，立案日期为2025年8月18日。绍兴世茂还存在4条限制高消费信息。
绍兴世茂投资发展有限公司为世茂集团旗下企业。自2021年以来，世茂集团净利润开始出现大额亏损。与此同时，随着世茂集团债务问题爆发，为缓解财务危机，世茂集团不得不进行资产处置，近年来卖掉上海外滩茂悦酒店、香港“维港汇”项目、广州亚运城股权、深圳坪山第一高楼、泉州台商宝龙广场、南京鼓楼世茂52+、雨花世茂52+等多个项目回笼资金。最近的一次是今年11月，以22.54亿元的价格卖掉北京世茂大厦。
根据企查查信息，目前，世茂集团作为被告涉及司法案件132起，案件金额合计高达398.09亿元。世茂集团存在被执行人信息27条，被执行总金额高达208.71亿元。世茂集团还存在17条股权冻结信息。
世茂集团2025年半年报显示，上半年归母净利润亏损89.34亿元。截至6月30日，世茂集团总资产为4220.28亿元，总负债为4286.30亿元，资产负债率超过100%。
陆鼎告诉界面新闻：“这次卖掉绍兴世茂广场的意义，与此前资产处置的背景一样，还是以资产换资金。世茂短期负债与账面现金的比值过高，现在需要快速补充流动性，缓解短期债务压力，避免进一步违约。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进接受界面新闻采访时表示：“世茂集团目前面临债务规模庞大、连续亏损、流动性枯竭等核心问题。在这一背景下，此次资产处置直接缓解了短期偿债压力。同时通过剥离非核心资产，盘活资金，也避免了项目长期闲置带来的维护成本和品牌价值损耗。”
不过，虽然通过出售资产缓解了债务压力，但是却难以修复资产负债表。陆鼎分析说：“卖资产本质是资产负债表中投资性房地产转化为现金资产，然后现金资产偿还债务，同时降低资产和负债，其实解决不了资产负债率的问题，尤其是大折价变卖，很难修复资产负债表。”
陆鼎进一步分析指出，出售资产还债没有实质上减负，“削债”最有效的方法还是“债转股”，负债减少，资本增加，对修复资产负债表的效果是最直接的。其次是引入战投，尤其是优势互补的国资或者优质产业资本，直接增加资本，当然同步要稀释大股东控制权。再次做好轻资产运营，要想办法把自有的或者合作的资产项目盘活。
严跃进指出，世茂集团的破局需围绕“债务化解+业务重构”展开。短期需加速推进债务重组，同时要持续寻求企业发展，比如说积极和当前的政策结合，在销售和城市更新等方面持续发力，促进企业发展。
