最近，这则新闻让我对环沪楼市冷淡又有了新认知。
当年被称为环沪之王的某昆山新盘，居然开始五折出售。
降价项目今年一次性拿出十几套现房直接降半价出售。
该盘备案价 2.3w/ 平的小三房，五折促销之后单价仅 1.18w/ 平。和二手平台上挂牌价 1.5w~1.8w/ 平的二手对比，价格还要低。
虽然这是特殊房源，才出现折价出售的情况，但却也让人感受到了环沪楼市的寒冷。
我同步咨询了昆山花桥的中介，新房折扣已成环沪趋势，花桥多个楼盘都打折。
作为响当当的环沪一哥，昆山房价曾无限接近上海郊区，最高来到 3 字头，如今新盘可以自降身价到这种程度。
连作为环沪之光的昆山都能如此，我不禁好奇，那其他那些当年和昆山一同火起来的环沪城市，现在又如何了呢？
前几年，房价突然火起来的环沪，可不止昆山。
上海周边一些区县，靠着距离优势，甚至闯出了 " 环沪七子 " 的名号。
未来还有 2 条在建 / 规划城际铁路，分别是沪苏嘉城际、通苏嘉甬高铁。
以及上海 17 号线延长线，未来有可能会形成至少 5 条轨道交通互联的格局。
且嘉善不单单只是靠喊着融入上海的口号，自己的硬实力也在步步做强，其他不看，2024 年嘉善县 GDP 已经超过 950 亿，距离千亿县目标已经不远了。
吴江作为苏州的一个区，本就是和县城和地级市不是一个能级的，因此吴江的房价实际上不太会受上海市场变化的影响，更多的还是本地需求在支撑。
所以，大家感受到了吗，那些拥有自身产业能够创造内部刚需和改善需求的环沪，在这轮周期下，还算勉强能够支撑过去。
二
" 客户都在等整个小区最便宜的一套。"
所以此时谁在买入环沪，和在太仓做了多年房产交易的中介大飞聊了聊，发现最近环沪的太仓，二手成交量有涨。
我很好奇，现在到底谁在低价接盘，需求在哪里。
从他的描述中，这两年还在进入的环沪市场的客户，基本都是本地客户。
" 所有客户都在等小区里最便宜的一套房。"
太仓距离上海市区也就四十多公里，是环沪里距离上海市区最近的，距离上看，相当于上海的郊区。
房价更是低于当时的昆山花桥和嘉定，因此自然成为想要投资环沪客户的选择。
当年太仓最贵的房子备案价能达到 2.7 万左右，而现在太仓备案价高的新盘都开始打折，而纯新盘入市，部分备案价也只有 1.5 万。
新房卖不动，不过最近二手量却起来了，接盘的客户多是本地需求，上海客户都消失了，投资客也都在择机离场。
" 最好卖的还是便宜的学区房。"
最近成交的一套，买家是在太仓工厂的小夫妻，为小孩读书买入，也是看上了目前科教新城的学区和跌下来的性价比。
太仓这个地方有自己的产业，本地人购买力也充足，所以二手还有市场。
环沪新房的冷淡也传导到中介行业。
大飞前两年就开始不做新房渠道了，即便现在的中介佣金已经从当年的 5~6 万，涨到了 19 万，但是他在环沪卖掉一套新房实在是太难了。
因为 " 新房跌，二手房价就更低，客户只看性价比，很多次新二手在出售，房东没住过，和新房没区别 "。
" 现在抛盘的房东太多，他们很着急变现，要么拿现金去上海买一套，要么先持有现金，因此总有房东能够给出更低的价格。"
大飞是从环沪楼市最火的 2019 年就开始在这里做中介的，他所在的太仓科教新城位于嘉定、昆山的交界，有沪苏通铁路经过，并设有太仓南站，因此太仓南部的科教新城板块也成为当年环沪客户的重仓区。
苦于没有上海购房资格，手上又有大几十万现金的投资和刚需客户，疯狂在上海附近有轨交或者高铁、轻轨利好的环沪县城找机会。
最疯狂的时候，大飞带团队三个月成交了 75 套，" 每天都在群里发喜报，每成交一套就要请客，经常给同事买奶茶。"
新盘打折卖不动，二手抛盘砸盘客户多，但反而，在这样的市场下，太仓的二手成交量倒是在三月起来了，上个月大飞的门店就成交了 11 套，算是吃到这波楼市小阳春的红利。
跌出性价比之后，中介开始转向二手。
选择此刻进入环沪市场买房的客户，全都以自住、学区、改善的需求为主，投资客早早就降价离场了。
而新房市场的冷淡，让不少当初靠卖新房赚钱的中介们，转向卖更有性价比的二手。
三
为什么环沪现在会如此下跌？
前几年的环沪吸引的是这些人：
一种是上海购买力被挤压外溢的一批投资客，另一种是差首付的刚需家庭。
就靠这两点，掀起了好几年环沪市场的热度。
为什么不好卖了呢？
因为这两种客户从逻辑上，全都消失了。
一方面，即便是上海大部分郊区都存在房价回调的趋势，投资者很难再对环沪报以期望。
苏苏也在 2015 年买入过太仓总价约 80 万的房子，而在 2019 年这套房最高涨到过 240 多万。
2022 年开始，太仓房价开始下滑，最后苏苏在 2024 年中把这套房卖出，价格最后定格在 145 万。
" 看着下跌的趋势，谁都不愿意资产在亏钱。"
这是苏苏作为曾经环沪投资客给的回答
另一方面，差首付的刚需家庭发现，当上海的房价也在调整，自己好像够得上郊区或者市区老破小的首付了。
去年，我们身边就有卖出环沪房子买入上海老破小的案例，逃离环沪想办法买上海，是很多当年环沪客户的资产转移轨迹。
在环沪，文旅养老大盘是跌得最猛的房子。
是以养老概念支撑的超级大盘，启东的恒大海上威尼斯和绿地长岛，是我这次市调看到跌幅最猛的房产。
两个大盘配套建设不完善，交通不便利，又因为超大体量，比其他地方更容易引起房价踩踏。
比较抗跌的房子是学区房，也只有学区好卖，环沪的需求已经逐步回归至当地客户的自住需求，学区房是硬通货。
比较抗跌的环沪城市，需要有源源不断的当地购房客户支撑，比如产业较为强势的昆山、吴江、嘉善等，投资客和上海刚需离场后，它们还有本地客户的改善需求。
至于关于环沪楼市的未来，我问了身边两位买在环沪的朋友，一个是自住的强哥，另一个是早年投资的苏苏。
因为限购和上海房价上涨而在 2021 年买入花桥商品房作为婚房，现在依然还在花桥上海坚持双城生活的强哥说 " 不看了，怕看了伤心。"
我随手搜了一下他家小区最新成交价，当初 2 万 / 平出头的房子，最新成交的一套只有 1.1 万 / 平。"
跌去的一半，已经足够在上海现在买二手的首付，但他却无法半价割肉。
去年，刚以 145 万卖掉手上太仓房子的苏苏，自己上周刚看了太仓那套环沪房子的最新挂牌价，现在已经低到 120 万，她说，" 应该还会继续跌。"
而我也才发现，也不是谁都有资本逃离环沪，那些早年低价买入的投资客，才有资本离场。
最后被套牢的都是那些最高点买入的普通人。
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